一直以来，板块天梯图都是一房一万的明星产品。
依托独家数据库，我们构建了一套兼具客观性与前瞻性的6维板块价值评价模型。
*这套模型综合考量价格、物理属性、交易持有情况、基准地价等4项核心因素，对上海147个板块进行精准客观的评估。
去年我们引入了一项关键指标——官方权威发布的「商品住宅基准地价」。这是政府对每块土地应有价值的官方盖章认定，代表着一个板块真正的地段底色。
将这一指标纳入评价体系，再结合其余市场指标，我们得以更完整地还原每个板块的真实价值。
而今，一年过去，所有板块的分数又有了微妙的变化，随之而来的是排名的起伏跌宕。
在当下的市场环境下，对于板块来说，保持原位已经殊为不易。
那些能够实现明显进步的板块，更是难能可贵。
每个环线，都有属于自己的黑马板块，今天我们就来和大家分享一下。
这些板块，或许也代表了各自环线当下的生存法则与突围之道。
01
内环以内·北外滩
上升2位，从第18到第16
在内环以内这个高手云集的赛道上，前进近乎寸步难行，对北外滩来说尤其如此。
作为上海“黄金三角”之一，北外滩的定位从来没变过，就是要与陆家嘴、外滩三足鼎立。
它的基准地价一直稳居全市第7，这是官方盖章的地段价值。
但在此前的排名中，它的总分始终在十几名开外徘徊，典型的“潜力大于表现”。
图源虹口北外滩
人们对于北外滩的情绪也很复杂，一直很期待，但又不敢太期待。
这一次排名上升2位，虽然不多，但终于让人看到了些不一样的东西。
2019年，北外滩启动时立下的“三年出形象，五年塑功能，十年基本建成”的军令状。
如今回头再看，确实在一步步兑现。
480米浦西第一高楼开工建设，上实中心等项目逐步呈现，北外滩不再只是图纸上的概念，而是正在变成看得见摸得着的现实。
去年，北外滩又对多个地块进行了规划调整。
比如HK315地块从商办混合用地变更为纯住宅用地，取消了原计划的220米商办地标，减少了近11万方商办；
隔壁的100米商办建筑，则调整为70米的租赁住宅、商业。
左：变更前，后：变更后
去年11月，北外滩又一宗核心地块hk285街坊完成规划调整。
这块地与白玉兰广场斜角相望，南侧没有高层建筑遮挡，视野开阔，将新增约4.7万方商品房供应。
这片2.73公顷的土地，位于北外滩名副其实的“心脏地带”。
原本规划为纯商办用地，调整后变为“科研设计+住宅”混合用地，建筑高度也从250米降至230米，为城市风貌和历史保护腾出更多空间。
从“堆体量”到“重质感”，北外滩的建设逻辑正在悄然换挡。边建设、边调整，成为这个板块的常态。
接下来，还有绿城潮鸣外滩即将入市。对于北外滩来说，住宅的上升期，才刚刚拉开序幕。
一直以来，北外滩存在人口流失、氛围冷清的问题。
这种“减商办、增住宅”的调整，释放出一个明确信号：北外滩不再只追求天际线的高度，而是开始考虑怎么让人真正住下来。
与此同时，北外滩也没有忘记自己的历史底蕴。
在“提篮桥”和“虹口港”东西两个风貌片区，它正在尝试把历史保护与城市更新结合起来，重新擦亮北外滩区别于其他板块的真正底色。
图源北外滩控制性详细规划
在内环以内，城市更新是最难的课题，多少板块卡在这一步，排名不下降已是万幸。
在回归地段价值的道路上，北外滩走得不算快，但每一步都踩得很实。
02
内中环间·浦东世博
上升3位，从第46到第43
和北外滩一样，世博的基准地价与总分产生了严重的错位：
它的基准地价排名全市第27，而总分排名只有第43，中间差了16个身位。
官方盖章认定这块地值83.68分，市场只给了69.31分。
这样的世博，是太落后，还是被低估？
按理说，浦东世博有连绵的滨江段，牌面并不差。
只是世博会后，最好的滨江段被保留成了公园、绿地、文化设施，中华艺术宫、梅赛德斯奔驰文化中心、世博公园、滨江绿道成了所有人都能进的公共空间。
也就是说，世博的地段价值，很大一部分让渡给了公共性。
图源：TER设计事务所
所以世博的处境有点尴尬：靠江的那一面，价值让给了城市；再往里走，又是成片的老房子，把板块的均价和房龄得分死死摁住。
它的地段优势，很难像其他滨江板块那样，顺畅地转化成房产价值。
那为什么今年还能上升3位？答案藏在世博的留白地后滩。
这块是世博唯一可以讲故事的地方，更靠近黄浦江核心段，还有已经成型的央企总部集群。
更关键的是，它不需要和老房子纠缠，可以在一片空地上重新规划、重新开发。
去年年底至今，后滩的首发项目澐启滨江，几乎是同期市场上卖得最好的新房之一。
只是，后滩新房的热卖不等于世博的涅槃，一场旷日持久的翻身仗，才刚刚开始。
03
中外环间·宝山南大
上升12位，从第54到第42
比起中环以内核心地段的小步慢走、排名固化，中环以外的板块进步就显著得多。
尤其是真正的黑马——南大。
如果要评选年度上海楼市的“最佳进步奖”，宝山南大当之无愧。
从第54位飙升至第42位，12位的跃升幅度，几乎可以用“脱胎换骨”来形容。
更值得玩味的是，南大的基准地价排在第64位，属于中外环间的中游水平，但它的总分排名，比内中环的世博还高一名。
一个是中外环的北上海边缘，一个是内中环的滨江板块，结果南大跑赢了。
凭什么？
和世博相比，答案很简单：南大虽然地段一般，但一切都是新的。
2019年才正式启动建设，从一张白纸开始画图，既能有最快的建设速度，又容易实现协调统一的城市界面。
这种效率，是市中心那些拆改并进的板块羡慕不来的。
更重要的是，南大离市区并不远。
身处北上海中外环，15号线之外，S5沪嘉高速抬升工程在建，共同构建起30分钟直达静安寺、徐家汇、五角场等核心商圈的通勤圈。
对于在中环上班的年轻人来说，这个距离是完全可以接受的。
当然，真正让南大脱颖而出的，是它全方位的兑现能力。
公园城市理念，43%的绿化覆盖率；多个TOD导向的开发逻辑；产城融合理念的落地......这些要素叠加在一起，让南大走在了城市发展的最前沿。
它不是单一维度的进步，而是从产业、交通、生态到居住，所有指标一起往上走。
图源网络
尤其值得一提的是，去年上海宝山兰生学校正式签约落定南大智慧城。其2024届初中毕业生实现了100%升入高中，市重点达线率高达80%。
这一组数据，意味着这是一次远超普通级别的配套引入。
短板的补齐告诉市场：这个板块，是真的在变好。当然，基准地价64位，说明南大先天地段的不足。
它还需要更多市场的检验，当越来越多的人选择在这里安家，板块的社区氛围和生活配套就会加速成熟，正式形成正向循环。
从一开始就热卖的中環置地中心润府到现在新规时代、仍旧“掌管”中外环客群的中环麓岛，南大过去两年的成绩有目共睹。
大家只是意外它竟然可以上升十名以上。而外郊环间的黑马，可能真的有点名不见经传了。
04
外郊环间·重固
上升13位，从第112到第99
说实话，翻开外环的板块地图，来来回回就那么几个老面孔。
那些靠近地铁的核心区，建设完备，商业配套齐全，早已是成熟的城区模样。
它们曾经很新，如今也染上了岁月的痕迹。
但问题在于，这些板块面积都不算小，总有那么些待开发的部分。
核心区往外走几步，还有很多差了口气的地方，配套照旧几近于无，城市界面也还停留在郊区。
可偏偏，新房的价格早就跟着板块整体价值水涨船高，五六万甚至七八万的均价，对于想买这个环线的普通人来说，实在谈不上友好。
所以重固的攀升，是令人意外的，也是情理之中的。
先说说为什么意外。
意外在于，重固的位置实在不算核心，再往外挪一挪，就到郊环了。它的基准地价得分只有35.60，在全市147个板块中排在倒数。
官方盖章的地段价值，就是“远郊”两个字。
但就是这么一个远郊板块，总分却冲进了前100，比去年上升了13名。
再说说为什么情理之中。
重固的逆袭可以概括为四个字：左右逢源。
来看它的区位。重固正好卡在华为与虹桥之间：东临虹桥商务区，西接华为研发基地。
未来开通的示范区线，2站到前湾，3站到虹桥商务区，5站到华为，在虹桥火车站换乘2号线，可以直插市中心。
示范区线作为城际铁路，最高运行时速160公里，是普通地铁的两倍。
未来通勤市中心和大虹桥，会极为便捷。
这就是重固的取巧之处：它虽然在外郊环，但它连接的是两个最有能量的节点。
板块也能级迎来大升级，这片土地的成长性开始被看见。
《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》草案公示，大虹桥扩容，重固被划入大虹桥范围。
在此基础上，重固明确了“虹桥无界百创城”的定位，与虹桥的总部经济、会展经济形成互补。
英达仕、普元电力等知名企业正在加速进驻。
交通便利带来了通勤的可能性，规划升级带来了成长的预期。
而低总价，让这一切变得可以触及，新房保利虹桥和颂是去年300万级新盘里的佼佼者了。
在外郊环这个圈层，新鲜出炉的重固，才是刚需家庭真正需要的性价比。
写在最后：
北外滩的冉冉升起背后，是陆家嘴的短暂失焦；南大的连夜狂奔，已把大华甩在身后。
说到底，市场从不眷恋旧梦，依旧迷恋新奇的叙事：谁能讲好下一个故事，谁就能站上舞台中央。
