大众网·海报新闻见习记者 王茜 上海报道
受疫情影响，今年上半年的上海楼市一度经历了售楼处关停、上市成交量骤降的境遇。但近日，中指研究院发布报告指出，进入3月后，随着复工复产有序推进，上海楼市逐渐开始回暖。整个上半年呈现出“量稳价涨，楼市小爆发”的态势。商品住宅方面，多个热点板块项目及热门项目纷纷开盘售罄。同时，土地市场明显转热，溢价率重现江湖。
上海新房价格领涨一二线城市
报告指出，受疫情影响，上海2、3月份供需缩量明显，但二季度以来市场快速复苏，供应带动成交迅速上升。与此同时，成交放量叠加高端市场强劲复苏，推动价格在二季度快速攀升。近两个月，上海楼市成交热度如同夏季节节攀升的气温，持续升温高热。
数据显示，上半年，上海新房成交均价累计上涨4.11%，在一二线城市中排名首位。6月成交均价突破4.9万，达到49354元/平米，环比涨幅1.26%；环比涨幅自5月以来首次并连续两个月保持在1.0%以上。其中，位于中心城区的黄浦区以接近13万/平米成交均价居全市最高，长宁、虹口、徐汇成交均价均超过10万/平米。从成交量来看，上海新房市场在2月经历短暂下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直线上升趋势，随着供应在4月达到95.5万方，5月创下了2016年“930”楼市新政以来的单月成交峰值。5月、6月推盘量有所下降，6月成交虽有所下降，但仍站在80万方的成交分水岭上。据悉，整个上半年，上海商品住宅成交面积总共为346万方，成交面积较2017-19三年上半年成交均值高出6.2%。
此外，上半年，上海共有83个项目入市，供应房源20500余套。其中63个项目参与公证摇号，认筹组数15656组。上半年，上海不乏劲销热盘，认筹率超100%的25个，7成来自外环以内项目；认筹率超200%的有12个，10个为外环以内项目。同时，也有不少盘遇冷，20个项目未达到摇号条件，11个楼盘认筹率低于30%。从价格段来看，10万以上及8万-10万价格段项目认筹率均超过180%，6万-8万价格段项目认筹率接近7成，2万-4万价格段项目认筹率为6成，4万-6万价格段项目认筹率最低，为53%。
与此同时，截至6月末，上海全市商品住宅可售面积为717万平米，较去年同期下降7.2%。4月集中推盘库存回升， 5月、6月市场供应节奏有所放缓，但市场成交热度高涨，库存回落、出清周期快速下降。截至6月末，商品住宅的出清周期为11.4个月，短期库存处在合理区间。
土地出让金破千亿，土拍政策调整收效
土地市场方面，报告指出，4月以来，上海土地市场随着政府供地节奏加快、竞买人数扩大、部分地块自持比例取消、资金冻结期调整等土拍规则修改后，土地市场开始回暖。
据相关数据显示，2020年上半年，上海共成交93宗经营性用地，规划建面合计848.4万方，同比上涨147.4%，土地出让金总额1252.4亿元，同比上涨121.3%，成交楼面均价14761元/㎡，同比下降14.4%，平均溢价率4.0%，与去年同期大体一致。商品住宅用地成交48宗，规划建面合计530.2万方，同比上涨65.5%，土地出让金总额935.5亿元，同比上涨136.2%；成交楼面均价17830元/㎡，平均溢价率5.2%，较去年同期提高4.3个百分点。商办用地成交37宗，规划建面合计207.3万方，同比上升317.0%，成交金额240.1亿元，同比上升111.1%；楼面均价11580.0元/㎡，同比下降49.4%，平均溢价率0.85%，较去年同期下降26.08个百分点。
就在今年，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被香港置业联合体以总价310.5亿元摘得，成交价刷新上海总价纪录，问鼎新“地王”，310.5亿的成交价贡献了上海上半年土地出让金的25%。该成交总价远超2014年中民投联合体拿下上海董家渡地块的248.5亿元。同时，也略微超过了此前招商蛇口和华侨城联合体，以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块，刷新中国大陆土地总价记录。
此外，土地规则的调整也提升了房企参加上海土地竞拍的热情。自海土拍规则调整以后，5月、6月上海共出让28宗涉宅用地，仅9宗地块底价成交，平均溢价率为11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。上半年，上海住宅用地成交楼面均价13277元/㎡ ，同比上涨22.9%，溢价率4.5%，较2019年同期提高3.8个百分点；商品住宅用地成交楼面均价17830元/㎡，同比下降2.2%，溢价率5.2%，较2019年同期提高4.3个百分点。
得益于上海土拍政策的调整，今年上半年各阵营房企积极入沪拿地。中指院数据显示，48宗商品住宅用地被36家房企分获。其中，万科、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城等第一阵营房企，万达、正荣、建发等第二阵营房企均有所斩获。此外，大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。其中，大名城上半年在多个区域竞得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共竞得3宗宅地，建发在宝山、闵行各获1宗宅地，万达在临港也连获2宗宅地，拿地态度积极。
