物业公司应对解聘之诉分析,如何保护自己的地盘,诉业委会违法解除合同以及要求继续履行合同的诉讼提起
咱接续上一个视频《面临解聘、物业应该怎么办》的第二个解决办法。之前主要说了业主撤销权之诉，但是，物业公司很难提起这个诉讼，只能是组织业主去提起这个诉讼。我的粉丝又来咨询我应该如何处理，今天继续给大家分享我自己研究的物业保盘计划。当然我不是律师，就是自己个研究玩，说的对不对的，自己找律师解决，先免个责任，别到时候你败诉了怪我。
物业公司诉物管会也好、业委会也罢，还是最常见的案由——物业服务合同纠纷。这个案由是最准确、最常用，也是物业胜算基础最扎实的案由。为什么是“物业服务合同纠纷”？我们要知道违约的本质：物管会（代表业主大会）作出“解聘”的决定，如果违反了《民法典》或《议事规则》的程序，例如未达到“双过半”的表决比例、未依法公示、未发出合法的解除通知等，这就构成了对《物业服务合同》中“解除条款”或“法定解除程序”的违反。
既然案由是“物业服务合同纠纷”，所以物业公司的诉讼请求就应当围绕着“合同尚未合法解除”或者“解除行为无效”来开展。我给看我视频的物业公司的建议是，诉讼请求应该这样写：第一个诉讼请求是确认解除合同的通知无效，请求法院确认物管会发出的《解聘通知》或《不再续聘通知书》因程序违法而不具备法律效力；第二个诉讼请求是继续履行合同，请求法院判令物管会继续履行《物业服务合同》，并配合物业继续提供服务；第三个诉讼请求是赔偿损失，也可以作为备位诉请，如果因为物管会的违法清退行为导致物业公司产生了具体的经济损失，如预期利润损失、员工遣散费、设备搬运费等，可以提出请求要求赔偿。
物业公司要想赢得这个诉讼，核心结论就是：物业公司胜诉的核心关键，在于抓住“物管会 / 业主委员会主体不适格”、“解聘程序违法”两大核心点，同时确保自身服务无重大违约。具体可分为主体瑕疵、程序违法、合同续期三类胜诉情形。
我也在裁判文书网找到了几个物业胜诉案例。案号是（2025）内01民终4243号，这个案件的胜诉关键是：第一个胜诉核心：业主委员会主体严重不适格：业主委员会备案名称为“某园小区第一届业主业主委员会”，但诉讼中使用“呼和浩特市华某园业主委员会”名称，二者不一致，且未提供有效业主大会授权文件；第二个胜诉核心：合同符合法定续期条件：原合同于2024年11月30日到期后，物业公司继续提供安保、保洁等服务，小区运转正常，符合《民法典》第九百四十八条“不定期合同”法定续期规定；第三个胜诉核心是：业主委员会与新物业公司签订合同前未履行业主大会表决程序，属于“程序倒置”，合同自始无效。最终这个小区的业主委员会败诉，物业公司取得胜诉。简单总结就是看被告是否适格、合同法定的续期条件是否符合法律规定，以及签约程序是否违法。
第二个物业胜诉的案例，案号（2023）赣05民终564号，物业的核心诉求：驳回物管会要求退出小区、移交设施资料、报送收支账目的诉讼请求。这个案件物业公司的胜诉关键在于：第一个物业胜诉的关键：物管会解聘程序违法：物管会提交的“物业现状调查表”系自发组织，未召开业主大会形成正式决议，且参与表决业主未达到“专有部分面积占比三分之二以上以及人数占比三分之二以上”的法定要求；第二个物业胜诉的关键：物业公司已履行公示义务：物业公司按合同约定每半年公示物业服务收支情况、每年公示公共收益收支情况，满足《民法典》第九百四十三条的公开义务；第三个物业胜诉的关键，也是核心：物管会主体权限受限：物管会系临时机构，在小区筹备选举新一届业委会期间，已无履行业主委员会职责的法律依据。所以这个破局的点就在于：小区筹备选举新一届业委会期间，如果能够开始选举新一届业委会，那么物管会必然失去法律依据，就是已无履行业主委员会职责的法律依据，这一点很关键。最终法院驳回了物管会的上诉请求，维持一审判决物业公司胜诉。
第三个物业公司胜诉案例，案号（2020）苏05民终6367号，核心诉讼请求是：驳回物管会要求移交财务账册、返还代收物业服务资金的诉讼请求。我们来继续分析物业胜诉关键，因为这个是物管会提起的诉讼，物业公司可以“以逸待劳”。第一个物业胜诉的关键：物管会起诉未获业主授权：物管会提起本案诉讼，未提供证据证明经“专有部分占建筑物总面积过半数 + 总人数过半数”的业主同意，不符合业主共同管理事项的表决要求；第二个物业公司胜诉的关键：实际履行合同为包干制：双方虽签订酬金制合同（应付行政检查），但补充协议及情况说明明确实际履行包干制，且酬金制合同未约定酬金比例，不具备履行基础；第三个物业公司胜诉的关键：物业已完成资料移交：物业公司已向物管会授权人员移交电梯资料、竣工图纸、业主档案等全部物业资料，常汇物管会无证据证明存在未移交事项。判决结果是：撤销一审判决，驳回常熟市常汇生活广场物业管理委员会的起诉。
找到的这三个案例也是非常典型。最后给各位物业公司的粉丝总结一下，胜诉核心规律的提炼：第一个可以胜诉的核心：主体适格性抗辩优先，重点核查对方（物管会 / 业主委员会）备案名称与诉讼名称是否一致、是否经街道办 / 主管部门合法备案、是否取得业主大会有效授权，这是胜诉的“捷径”；第二个可以胜诉的核心：紧盯解聘程序瑕疵：若对方未召开业主大会、表决未达“双过半”（面积 + 人数）、投票未审核业主身份、未公示表决结果，均可作为核心抗辩理由；第三个可以胜诉的核心（估计这个比较费劲，可以参考吧）：要首先保证自身履约无重大违约：留存物业服务评价表、设施维护记录、业主投诉处理凭证等，证明服务符合合同约定，无导致合同目的无法实现的违约行为；第四个可以胜诉的核心，也是非常重要的点就是：善用合同续期规则：合同到期后若业主未作出续聘 / 另聘决定，且物业公司继续提供服务，可依据《民法典》第九百四十八条主张成立不定期合同，拒绝无理由撤场。
我经过分析也总结了一下，物业公司起诉撤销业委会或者物管会解聘决定的实操方案，主要包括起诉前的准备：要优先固定三类核心证据（第一个是物管会主体瑕疵证据、第二个是解聘程序违法证据、第三个是自身服务无重大违约证据）。重点的诉讼策略是：重点攻击“程序违法”而非“实体不公”，优先主张物管会成立或解聘程序违法，而非单纯反驳服务质量；援引《物业管理条例》《民法典》相关规定，强调业主自治程序的合法性是解聘有效的前提；避免过度纠缠赔偿金额，聚焦“撤销解聘决定”的核心诉求。
提升胜算的关键点在于：其一，举证责任分配：物业公司需对“程序违法”承担初步举证责任，无需证明自身服务完美，仅需证明无重大违约；其二，利用行政程序前置：若物管会未备案或备案程序违法，可先向街道办申请撤销其备案，再提起民事诉讼；其三，收集不同意解聘的业主证言（需附房产证复印件证明业主身份），佐证解聘决议未反映真实业主意愿。只有做到这些，也许就可以解决眼前问题。因为具体情况不同，也需要制定不同的应对策略，可以民事诉讼、非诉解决，也可以通过行政诉讼解决。
这里还给大家一个思路，就是我之前视频不是讲述了《文书写作、关于证据》的内容，物业公司也可以善加利用，比如起诉前对于行为保全的申请，可以暂时终止解聘行为的实施，至少应当等到判决以后出结果了再撤离。
反正以上就是我的一点想法，不知道说的对不对，仅供参考吧，要是你想与我一同研究策略，可以通过平台私信和我联系，一起探讨一下物业企业面临解聘的救济方案，或许一个策略可以解决你的问题。你能看我的视频我知道，你已经到了火烧眉毛了，行动比想更有用，动起来，不要错过时机。
感谢你关注“三十六计数字媒体”短视频账号的视频内容，我们下个视频再见。
